吉尔吉斯斯坦建筑市场分析报告（上篇）

政治稳定性

外资准入政策

行业监管法规

国家发展规划

经济基本面

融资环境

吉尔吉斯斯坦金融体系整体规模较小，今年2月吉尔吉斯斯坦国家银行将基准利率上调至12%（The Astana Times,2026），商业银行对企业贷款利率近几年普遍维持在18%至20%的较高水平，融资成本对建筑企业构成一定压力。由于本地金融机构长期资金供给能力有限，大型基础设施项目往往难以完全依赖本地融资体系完成资金闭环，因此需要借助国际金融机构支持。

目前，亚洲基础设施投资银行（AIIB）与世界银行等机构在当地基础设施融资中发挥重要作用，重点支持电力、市政供水及交通项目。外汇管理方面，国家银行实行相对自由的汇率制度，允许外资企业在履行纳税义务后自由汇出利润，这在一定程度上增强了外资进入的吸引力。同时，人民币在双边贸易结算中的使用比例逐步提高，为中资企业提供了更多汇率风险管理工具。整体来看，当地金融环境对外资企业较为开放，但融资成本较高且对外部资金依赖明显。

中国与吉尔吉斯斯坦之间的经贸合作建立在多层次、多机制的合作框架基础之上。从双边层面看，两国签署了《中华人民共和国政府和吉尔吉斯共和国政府关于鼓励和相互保护投资协定》《中华人民共和国政府和吉尔吉斯共和国政府关于对所得免双重征税和防止偷漏税的协定》等一系列法律文件，为投资保护、税收协调及争端解决提供制度保障。在多边层面，吉尔吉斯斯坦是上海合作组织成员国，同时也是欧亚经济联盟成员国，这使其在区域经济合作中具有重要节点地位。中国通过共建“一带一路”倡议，与吉尔吉斯斯坦在交通基础设施、能源开发等领域开展了广泛合作，特别是在跨境铁路、公路及电力项目方面形成了较为成熟的合作模式。

此外，吉尔吉斯斯坦还积极参与与俄罗斯、哈萨克斯坦等国的区域合作机制，在关税、物流及市场准入方面形成一定程度的协同效应。这种“多边机制+双边协定”的合作结构，使其建筑市场不仅面向国内需求，也嵌入区域经济体系之中，为外资企业参与跨境基础设施项目提供了制度基础。总体来看，中吉经贸合作已从传统贸易关系逐步向基础设施与产能合作深化，成为推动当地建筑市场发展的重要外部动力。

建筑业已成为吉尔吉斯斯坦支撑其国民经济高速运行的核心产业之一。根据吉尔吉斯斯坦国家官方通讯社（Kabar）援引国家统计委员会发布的宏观经济运行通报，该国近三年的建筑行业总产值与固定资产投资完成额呈现出连续且显著的扩张数据。通报数据显示，2025年1月至10月期间，吉尔吉斯斯坦国内生产总值（GDP）实现了10%的同比增长，其中建筑业产值大幅增长了27.7%，同期全社会固定资产投资增长率达到18.9%（Ministry of Commerce of the PRC, 2025）。截至2025年11月，该国年内建筑业总产值已攀升至3189亿索姆。据官方评估，建筑业在国家国内生产总值（GDP）结构中的比重已达到8.6%，对整体经济增长的积极贡献率估计为2.13个百分点（Kabar News Agency,2025）。

建筑业的活跃表现与国家宏观经济的强劲增长密不可分。在具体项目落地层面，各项基础设施与民生工程构成了投资增长的实物支撑。根据国家通讯社的通报，仅在2025年前11个月内，“我的家园”国家住房计划已成功交付4662套公寓；与此同时，全国范围内电信网络基站的现代化扩建，以及城市教育和医疗等基础设施领域的资金密集投入，共同推动了建筑行业规模的持续放量。

在吉尔吉斯斯坦建筑业的细分市场构成中，基础设施建设（重点涵盖交通运输网络与能源电力系统）占据主导地位。作为支撑行业基本盘的绝对核心，该领域的稳定性主要源于国家对老化水电设施的强制性更新需求及跨国物流走廊的资本注入。紧随其后的是工业地产与配套公用设施，随着自由经济区（SEZ）准入政策的放宽，标准化工业厂房、矿产采选配套及出口导向型仓储建筑近年来呈现加快增长趋势。值得关注的是，绿色合规指标与数字化交付能力正从“软性建议”逐步转变为多边开发银行资助项目中的关键评标因素，特别是在由国际多边开发银行（如ADB、EBRD）资助的公建项目中，企业在低碳选材与抗震建模方面的技术得分权重已呈现明显的上升趋势。

住宅与商业地产领域则展现出显著的品质化与差异化特征。一方面，“我的家园 2021—2026”国家计划 (Cabinet of Ministers of the Kyrgyz Republic,2021)持续拉动着以“保障性、功能化”为核心的城镇住房基本需求；另一方面，受比什凯克城市化扩张及外资流入影响，高端住宅市场对“抗震安全+生态节能”双重标准持续提升，并逐步成为高端项目的重要竞争要素。相比之下，传统的商业办公空间需求正逐步向具备更高能效水平与智能化管理能力的新型楼宇形态演进，但整体仍处于早期发展阶段。这种市场结构的深度演变，意味着未来的竞争高点将向具备跨领域整合能力的承包商倾斜，尤其是那些能够将工业级能效标准与数字化抗震技术进行一体化交付的领先企业。

上图为：吉尔吉斯斯坦比什凯克建筑

（图片来源：wikimedia commons）

吉尔吉斯斯坦的建筑需求呈现明显的“南北双核”分布态势，并受到国家战略项目的强力驱动。根据世界银行（World Bank）执行的吉尔吉斯斯坦城市发展项目（UDP）规划，基建投入高度集中于以比什凯克（Bishkek）和奥什（Osh）为中心的城市群。该项目旨在通过对公共基础设施、市政服务及抗震加固工程的投资，缓解因人口涌入带来的城镇化压力。

建设重点已从传统低密住宅转向高密度住宅和现代化商业综合体。与此同时，南部的奥什作为区域贸易中心，在UDP项目的支持下，正大规模开展保障性住房与市政配套建设。此外，受限于内陆山地地形，偏远地区的建筑增量主要由连接欧亚的交通走廊（如中吉乌铁路相关基建）以及矿产资源开发项目所驱动，构成了该国建筑市场的差异化增长点。

吉尔吉斯斯坦当前的基建需求主要源于能源与交通配套设施的现代化缺口。在能源领域，水力发电及新能源设施已构成建筑产值的核心贡献项。尽管吉尔吉斯斯坦拥有巨大的水力发电潜力，但现役水电基础设施大多为苏联时期遗留，存在严重的技术老化与更新换代需求，这为现有水电站的现代化改造及新建各型水电站提供了工程机遇。

此外，由于优越的地理与气候条件，该国太阳能、地热能等新兴可再生能源（RES）市场正处于起步阶段的红利期。为弥补开发资金与技术的双重缺口，并刺激相关领域的固定资产投资，吉尔吉斯斯坦政府出台了一系列政策工具，包括对可再生能源公司进口设备免征增值税，并提供购电协议（PPA）等支持措施。在交通配套领域，随着电动汽车在公共与私人部门的日益普及，全国范围内（特别是充电网络空白区域）充电站等配套基础设施的建设，正成为交通基建领域的全新增长点（International Trade Administration, 2024）。

根据吉尔吉斯斯坦自由经济区相关法律及投资促进政策，在自由经济区内注册并开展合格经营活动的企业可享受包括企业所得税减免、进口设备关税优惠等财税激励措施。吉尔吉斯斯坦政府目前已明确将“我的家园 2021—2026”国家住房计划与可再生能源基建列为核心战略重点。在资金保障层面，政府通过国家抵押贷款公司（SMC）提供专项融资支持，并引入包括伊斯兰金融在内的多元化融资渠道，推动城镇可负担住房建设逐步落地。这种政策导向不仅确立了长周期基建项目的资金稳定性，也通过日益严苛的官方招投标机制，为具备“高烈度抗震设计、BIM数字化建造”等领先技术的企业设定了更高的加分权重。此外，绿色能源合规正成为工业引资与配套设施建设的强制驱动力。根据现行法规，可再生能源生产商享有税收和海关优惠政策，包括自电厂投入运营起为期5年的所得税豁免，以及进口特定建设物资的增值税豁免（依据《税法典》第55条）。

绿色建筑与数字化技术正处于应用初期的发展阶段。根据欧洲复兴开发银行（EBRD）相关绿色融资项目资料，吉尔吉斯斯坦当前建筑及供热系统普遍存在能效水平较低、基础设施老化等问题，节能改造需求持续释放。调研显示，虽然当地市场对绿色节能建筑的认知度正在逐步提升，但本地承包商在外墙保温系统集成、BIM数字化模拟分析等方面整体仍处于发展初期。对于具备成熟能效管理经验和数字化施工管理能力的中资企业，这为其以技术优势切入高端公建市场提供了现实空间。

在自由经济区政策激励之外，吉尔吉斯斯坦政府正通过多类政策性项目持续释放建设需求。在住房领域，依托国家抵押贷款公司推进保障性住房建设，逐步形成涵盖住宅及公共配套设施的持续建设项目体系；在城市发展领域，以国家“数字吉尔吉斯斯坦”战略为顶层设计，联合世界银行及联合国等国际机构推进智慧城市及数字基础设施建设，相关合作主要体现在数字治理与基础设施现代化支持层面；在绿色转型方面，依托多边开发银行融资，推动低碳建筑改造、清洁能源及城市环境治理等项目，部分项目已进入实施或持续推进阶段。相关项目普遍采用国际金融机构融资模式，具有资金来源明确、招标流程规范的特点。

基础设施类项目是吉尔吉斯斯坦未来发展的重要支撑，其中中吉乌铁路建设与卡姆巴拉塔1号水电站两大项目，更是该国基建领域的核心标志性工程。从交通领域来看，中吉乌铁路吉方段作为连接欧亚大陆的关键通道，不仅是吉尔吉斯斯坦历史上规模最大的交通基建项目，更因途经复杂山地地形，需要开展大量隧道挖掘、特大桥梁架设及铁路场站建设工作，这部分工程也将成为未来五年该国基建市场的核心组成部分。在能源领域，卡拉姆阿塔一期水电站则承担着缓解中亚区域能源短缺的战略使命，作为重资产、长周期的EPC（工程总承包）项目，它不仅需要建设大坝主体，还需配套完善大型水利枢纽、特高压输变电网络及相关道路基础设施，全方位保障项目的顺利落地与高效运转。

上图为：中吉乌铁路（CKU）南北走廊走向示意图

（图片来源：wikimedia commons）

随着吉尔吉斯斯坦城市发展进程加快，房地产领域的标志性项目呈现出差异化发展态势，主要聚焦于商业地产与住宅地产两大核心板块。在商业地产领域，比什凯克“阿斯曼”生态智慧城（Asman Eco-City）作为国家主导推进的综合性新城开发项目，是政府重点推动的现代城市建设工程之一。项目规划中集成了智能楼宇、绿色供暖及低碳循环系统，在规划层面以国际先进智慧城市理念为导向，其建设意义远超单纯的物理空间打造，而是以国际先进智慧城市标准为标杆，推动当地商业地产从传统模式向高品质、低排放的现代化模式转型。

而在住宅地产领域，为切实缓解城镇中低收入群体的住房压力，国家保障性住房计划（MHI）配套项目正有序推进，目前吉尔吉斯斯坦国家住房抵押贷款机构已联合开发商，启动大规模住宅社区开发工作。由于项目面临严苛的造价控制与建设时限要求，轻型钢结构、模块化装配式等高效、经济的建筑技术已开始在该领域探索应用。

公共建筑类标志性项目的核心导向是完善社会民生保障，其中现代化医疗与教育综合体建设最为关键。得益于伊斯兰发展银行等国际多边机构的资金支持，吉尔吉斯斯坦正持续推进医疗与教育基础设施项目建设，既包括能够应对复杂公共卫生挑战的区域医疗中心，也涵盖了配备先进实验室的大学教学楼，全方位提升当地医疗与教育服务水平。值得注意的是，此类项目在验收标准中普遍遵循多边开发机构的环境与社会保障要求（ESG相关框架），对施工单位的废弃物处理、施工安全管理等方面提出了明确要求，确保项目建设既符合国际合规标准，也能实现可持续发展。