越南建筑市场分析报告

上图为：出海服务港版头

越南社会主义共和国（Socialist Republic of Viet Nam）地处中南半岛东部，北部与中国云南、广西两省接壤，西侧毗邻老挝、柬埔寨，东部与南部全域濒临南海，漫长的海岸线串联起多个区域性深水港口，是中国—东盟陆海联动的关键枢纽国家。作为东南亚国土规模中等、人口密度较高的新兴经济体，越南全域国土面积约 33.12 万平方公里，近年来依托对外开放政策、制造业产业转移红利与城镇化提速进程，保持稳健的经济增长态势，是全球外资建厂、基建投资、住宅与产业园区建设的热门目的地。越南依托东盟自贸区规则、RCEP 区域贸易协定，在进出口通关、工程建设标准、绿色建筑规范层面深度对接亚太区域一体化体系。受山地多平原少的国土格局约束，越南重点围绕北部红河三角洲、南部湄公河三角洲两大城市群集中布局建设项目，同时推进沿海港口路网贯通、边境跨境基建互联互通、老旧城区低碳改造等专项工程，在劳动力供给充足、建材本土产能完备的配套优势加持下，建筑业整体呈现规模化扩张、细分赛道差异化发展的鲜明特征。

上图为：越南区位地图

越南实行共产党领导的社会主义体制，全国代表大会五年一届，国家高层人事调整、政策规划均具备稳定的制度流程，近五年未发生大规模政权变动、社会动乱等风险事件，整体政治运行具备高度连续性，国内建设、基建相关中长期政策不会因短期人事调整出现巨大转向。地缘层面，越南地处东南亚中南半岛东部，同时衔接东盟内部经贸体系与中老柬跨境互联互通走廊，区域经贸合作框架长期稳定，仅在海域边界议题上存在常态化磋商机制，未爆发持续性冲突，对境内基建施工、跨境工程无长期停工影响。

2021 至 2025 五年间，政务与行业调整事件对建筑行业形成直接影响，2025 年 3 月越南政府出台第 33 号政令，完成建设部与交通部机构合并重组，整合全国城乡规划、房屋建设、公路铁路基建管理职能，此次机构整合仅调整内部审批对接窗口，各类在建高速公路、铁路、住宅项目施工工期、财政拨款计划全部维持原有安排，未出现项目搁置或预算削减情况。2022 至 2024 年国内房地产行业金融风险整治期间，越南政府出台房企债务处置、预售资金监管系列政策，市场短期住宅开发项目开工节奏有所放缓，但交通、能源、公共配套类政府投资基建项目未同步压缩规模，反而通过扩大公共投资对冲地产行业下行压力。区域外交层面，越南持续推进《区域全面经济伙伴关系协定》落地执行，同步深化与中国 “一带一路” 和 “两廊一圈” 战略对接，跨境公路、标准轨铁路合作项目稳步开展，双边基建合作沟通渠道持续畅通，地缘层面未出现阻碍工程落地的重大事件。

整体来看，越南国内政治秩序稳定，中长期基建发展方针具备延续性，短期行业监管调整仅带来市场节奏小幅波动，系统性政策突变、社会冲突带来的项目灭失风险较低。

上图为：越南胡志明市

上图为：越南河内市

越南建筑行业完整法规体系以 2025 年 12 月国会通过《135/2025 号建筑法》为核心上位法，该法案自 2026 年 7 月正式实施，配套 209/2026 号政府细则、207/2026 号施工管理法令形成全链条管控框架，覆盖规划报批、方案设计、现场施工、竣工验收全流程法定要求，旧版 2014 年 50 号建筑法同步配套过渡条款保障新旧法规平稳衔接。规划与施工准入层面，法案明确除小型简易修缮工程外，所有新建、改建、扩建项目必须向属地建设主管部门申领建筑许可，设计图纸需经官方技术评审机构核验通过后方可进入报审环节，无许可开展施工将处以合同额 1% 至 5% 区间行政处罚。工程责任制度方面，法条明确设计单位、总包、分包、监理机构对主体结构、基础工程承担法定质量责任，配套工程强制投保机制，出现结构性缺陷需承担修复、赔付双重法律义务。

全国统一建筑技术规范体系以系列 QCVN 国家标准为基础，涵盖规划、结构、抗震、防火、给排水多类强制条文，其中 QCVN01:2021 为建筑规划通用规范，QCVN02:2022 划定全国气候与抗震设计基础参数，所有民用、工业、公共建筑设计必须匹配对应国标荷载、耐久、防火限值；高层建筑、滨海项目额外增加台风、海水腐蚀专项强制设计要求，国内无等效国际认证自动豁免条款，境外图纸均需按越南国标完成转换复核。绿色建筑与能效法定要求依托 2022 年更新版环保配套法令落地，新建公共建筑、大型商业综合体需满足国家节能指标，强制配套雨水收集、自然通风系统，本土 VietGreen 绿色建筑认证为官方采信标准，LEED、BREEAM 等国际认证可提交等效核验材料简化审批流程。

环保管控相关法定条文收录于越南《环境保护法》及建设部施工配套政令，所有填海、河道、工业园区项目开工前必须编制完整环境影响评估报告，施工阶段扬尘、噪音、污水排放设置 24 小时在线监测强制标准，建筑垃圾禁止随意填埋，必须转运至指定合规处置场地。劳动用工与安全生产法规以《越南劳动法》《建筑施工现场安全管理法令》为核心，明确施工现场高空、起重、基坑作业防护硬性标准，特种焊工、起重工等岗位持证上岗为法定前置条件，外籍施工人员必须完成劳动备案、取得对应工作许可方可进场，企业未落实安全防护、违规聘用无备案外籍人员将被责令停工整改并处以行政罚款。

越南围绕 2021 至 2030 年经济社会总体战略，同步出台全国公路、铁路、城市住房、能源四大专项中长期基建规划，各类规划明确细分项目类型、总投资规模、分阶段实施周期与区域优先布局导向，全部项目资金分为国家财政预算、公私合营社会资本、多边机构优惠贷款三类统筹供给。全国公路网络 2021 至 2030 规划明确至 2030 年建成约 5000 公里高速公路，整体投资需求约 900 万亿越南盾，重点项目包含东部南北高速干线、河内与胡志明城市环线、中越边境跨境连通高速，北部谅山、老街等口岸连通线路为政策优先推进板块，分 2025 年前、2026 至 2030 年两批分段开工建设。

铁路中长期规划划定 16 条标准轨线路与两条高速铁路建设任务，总里程超 4000 公里，其中老街至河内至海防跨境标准轨铁路为中越合作核心项目，规划总投资约 203 万亿越南盾，2025 年底启动征地设计，2030 年完成全线通车；河内至广宁 350 公里时速高铁采用 PPP 模式开发，2026 年动工、2028 年建成，南北贯通大型高铁项目受资金约束调整实施节奏，暂延后落地。城市与住房配套规划以各大经济圈存量更新、保障性住房新建为核心，河内、胡志明、海防、岘港四大核心城市为优先开发区域，计划十年内新增数百万套保障性住宅，同步配套地下管网、城市隧道、立体停车设施改造工程。

能源基建规划侧重光伏、风电等可再生能源电站与全国电网扩容改造，沿海省份海上风电、中部山地光伏园区为重点布局项目，配套变电站、跨区域输电线路同步建设，配套资金引入欧盟绿色投资、亚投行专项绿色贷款支持。公共配套领域规划覆盖医院、学校、会展中心、滨海文旅基建，九龙江平原、西原山区等发展滞后区域同步加大乡镇道路、水利灌溉工程投资力度。各类规划实施周期分层设置，跨境互联互通、国家级干线交通项目集中在 2025 至 2030 年落地，城市更新、水利民生工程为长期常态化实施项目，政府每年度发布公共投资预算清单滚动调整开工时序。

上图为：越南自然风光、街区风光

上图为：越南金丝猴

上图为：越南雉

中越双边经贸与基建合作依托多层级官方机制推进，两国 2017 年签署共建 “一带一路” 与越南 “两廊一圈” 发展战略对接合作规划，设立双边经贸合作指导委员会、铁路专项联委会常态化沟通渠道，重点合作领域集中在跨境铁路、边境公路、口岸园区、新能源基建、城市更新工程。双边协定层面，中越已签署避免双重征税协定、双边投资保护协定，RCEP 区域自贸协定同步适用于两国贸易往来，建材、工程机械出口可享受协定关税减免优惠，基建项目投资、利润跨境汇出具备双边法律兜底保障。当前落地代表性合作项目包含老街 — 河内标准轨铁路可行性研究、坝洒 — 巴刹界河公路大桥、天保 — 清水跨境口岸改造，国内中交、中铁建等企业参与越南北部跨境交通项目投标，业务以专业分包、联合总包为主，暂无中方独立全额承建国家级大型干线工程案例。

越南与欧盟构建深度经贸合作框架，签署自贸协定，欧盟产钢材、工程机械、机电设备进入越南市场享受阶梯关税减免，欧洲复兴开发银行、欧盟全球门户基金持续向越南绿色交通、可再生能源项目投放优惠贷款，法国、德国、西班牙建筑企业依托技术与资金优势，在高铁、大型市政综合体、绿色能源工程领域占据头部竞标席位。越南与东盟其余成员国同步推进互联互通建设，老挝、柬埔寨跨境公路、内河港口项目多边合作常态化，泰国建筑企业在南部边境工业园区项目具备本地化合作资源优势。

对于日韩、北美企业，越南无专项基建合作优待政策，市场准入遵循通用外商投资法令，日韩企业优势集中在高端预制构件、楼宇智能化设备供应，美国资本更多参与大型地产 PPP 项目投资，工程施工环节多选择与越南本土企业联营。综合经贸格局对中资建筑企业形成差异化影响，双边投资、税收协定降低跨境投资法律风险，但越南国家级重大基建项目本土联营、外资持股限制抬高独立总包门槛，最优落地路径为与本地具备一级资质建设集团组建联合体参与投标，依托双边关税优惠扩大国产建材、工程设备出口配套业务。

上图为：胡志明市人民委员会总部

依据越南国家统计总局官方数据，该国经济保持中长期稳定增长态势。2021至2024年，越南GDP实际增速分别为2.55%、8.54%、4.98%、7.04%。2025年，在工业强劲复苏及服务业高增长的带动下，GDP突破5140亿美元，全年增速达到8.02%。人均GDP同步持续提升，2025年升至5026美元，较上年增加326美元，正式迈入中等偏上收入经济体行列。伴随国民收入的增加，国内工业厂房、中端住宅、基础商业配套的市场消费需求持续扩容。2025 年越南工业与建筑业合计增加值同比增长 8.95%，是拉动经济增长的核心动力；其中建筑业单独增加值占 GDP 比重约为 6.0%–6.5%，行业整体保持稳定扩张态势。

上图为：越南国家统计局2025年官方统计年鉴对经济增长率的相关描述

注：越南统计总局年鉴未单独公布建筑业现价增加值及占比，上述区间基于工业建筑业合计增速与行业投资规模综合测算。

通胀水平长期温和可控，2024年平均居民消费价格指数（CPI）涨幅为3.63%，2025年回落至3.31%。平稳的物价水平有效限制了建材与人工成本的通胀传导幅度，使企业造价测算具备较强的可预判性。在全社会投资方面，2025年全社会实现投资总额按现价计算同比增长12.1%，创下2018年以来的最高增速；其中，外商直接投资（FDI）实际到位资金同比增长9.0%，达到近276亿美元的历史新高。此外，2025年新成立和恢复运营的企业数量接近29.75万家，同比增长27.4%，凸显了国内商业活动的强劲活力。  

投资端表现更为突出，根据越南 2025 年统计年鉴数据，2025 年全社会固定资产投资完成额达 4150.5 万亿越南盾（约 1729 亿美元），同比增长 12.1%，增速较 2024 年提升 4.3 个百分点，为 2018 年以来最高水平。其中国有部门投资 1233.6 万亿盾，占比 29.7%，同比增长 19.7%，是拉动投资增长的核心力量；民间投资 2237.1 万亿盾，占比 53.9%；外资直接投资 679.8 万亿盾，占比 16.4%。

上图为：越南国家统计局2025年官方统计年鉴投资数据表格

基于上述宏观经济基本面分析，越南持续扩大公共基建投资的财政空间充足，制造业厂房、边境配套、城市更新市场需求稳定。尽管国内民间地产支付能力出现分化，但依托政府信用背书的公共财政类及大型外资项目仍是风险更低且确定性更高的业务方向。

越南《投资法》与《外商参与招投标管理政令》共同划定了建筑行业外资准入的完整规则。外资企业落地路径主要分为设立法人实体、境外承包商临时许可、本土联营三类。持股比例管控按工程等级严格划分：普通民用住宅、中小型公路、普通水利项目外资最高持股 70%；国家级干线铁路、国道高速、核电、国防配套工程外资持股上限为 49%，无完全独资投标资格；小型室内装修、机电专业分包无持股强制限制。

招投标门槛层面，政府全额财政出资的公共工程不允许境外企业独立投标，必须与越南本土一级及以上资质建筑企业组建联营体，联营协议需明确本土方项目管控、合规兜底权责；私人投资商业、厂房项目可由外资企业独立承接，但施工、设计图纸必须经越南注册工程师审核备案。外资经营主体行政审批流程包含投资登记证办理、建筑资质核发、外籍施工许可备案三大部分，全套材料合规前提下总办理周期约 3 至 4 个月，若涉及大型跨境基建环评、国土征地复核，审批周期延长至 6 个月以上。

外资配套激励政策分层设置，注册于工业园区、出口加工区且归入鼓励类基建（交通、绿色能源、保障性住房）的企业，可享受前四年免征企业所得税、后续九年减半征收优惠，标准企业所得税基准税率 20%，高新绿色建筑企业可降至 10% 优惠税率；土地层面，经济特区、边境合作区可申请 5 至 15 年租金减免，普通城市地块无普惠土地优惠。进口配套方面，项目自用施工设备、新型预制构件可申请进口关税减免，普通钢材、砂石等基础建材无专项进口税收扶持，未落地全国统一外资建筑补贴政策，激励措施仅绑定园区与产业分类。

越南法定流通货币为越南盾，国内实施常态化外汇管制，跨境资本金、利润、工程款汇出必须提供完整完税凭证、项目合同、审计报告，银行核验无误后方可办理购汇出境，无自由汇兑通道，大额资金跨境需提前报备国家银行。本地融资供给主体以越南国家银行、BIDV、Vietcombank 四大国有商业银行为核心，同步存在数十家股份制商业银行，2024 至 2026 年建筑开发中长期贷款平均年利率维持 6.0% 至 7.5% 区间，绿色光伏、轨道交通专项信贷可享受 2 个百分点左右利率补贴，贷款抵押要求项目土地、在建工程足额质押，项目自有资金最低占比不低于 30%，最长贷款期限 12 年。

国际多边金融机构在越南基建投放渠道清晰，亚投行已落地多条北部公路、光伏园区优惠贷款项目，重点支持跨境互联互通与低碳建筑工程；丝路基金主要依托国内政策性银行联动开展越南产业园、交通项目股权投资；欧洲复兴开发银行、欧盟全球门户基金聚焦可持续交通、海上风电项目，放款对象优先欧洲本土合作企业；世界银行、亚洲开发银行持续向越南城乡水利、城市管网改造投放长期低息贷款，国内中资企业可通过联合体模式联合申报多边资金配套项目。

政策性银行支持层面，中国进出口银行、国开行针对越南跨境铁路、口岸基建设立专项国别信贷额度，面向具备中越联营资质的总包企业提供中长期项目贷款，但贷款发放需绑定国产建材、设备采购比例。整体融资环境来看，本地银行贷款利率偏高、自有资金门槛严格，多边机构优惠贷款申请周期较长，中资企业开展越南项目，自有资金配套比例需预留充足缓冲空间。

上图为：越南耶稣圣心教堂（粉红教堂）

       劳动力薪资以越南建设部、DLS 咨询 2025 年四季度行业调研数据为基准，建筑普工月度税前薪资均值 680 至 850 万越南盾，持证钢筋工、电工、起重技工月薪区间 1100 至 1600 万越南盾，项目土建、造价管理人员月薪 2000 至 3000 万越南盾，企业雇主需承担社保、工伤附加缴费，综合人力成本较基本工资上浮 18% 至 22%。国内外派中方管理人员综合成本为本地同级别人员 1.8 至 2.3 倍，且外籍岗位工作许可审批难度高，大规模外派施工人员不具备经济与合规可行性。

受需求扩张与上游原材料成本抬升共同作用，建材价格存在阶段性波动；从供给端看，越南本土建材产能持续释放，2025 年水泥产量同比增长 16.7%，成品钢材产量增长 17.5%，砾石产量增长 15.5%，大宗建材整体供给充足，价格不具备长期大幅上涨的基础。本土 Hoa Phat 等钢厂、区域水泥厂供货稳定，短途陆路配送成本较低，本地采购综合成本低于从中国跨境进口。从第三国进口建材需缴纳 10% 进口关税加 10% 增值税，叠加海运、清关、内陆转运费用，综合成本高出本地货源 10% 至 18%，仅高端幕墙、智能家居设备具备进口性价比；工程大型施工设备进口统一执行 10% 关税，二手设备额外增加年限核验、技术鉴定手续，清关周期拉长 15 至 30 天。

上图为：越南国家统计局2025年官方统计年鉴工业产品相关产量描述

物流运输层面，国内公路干线覆盖全境，北部广西凭祥、云南老街口岸为中越建材陆路核心通道，陆运周期 3 至 7 天；海运依托胡志明、海防港口，国内发运全程 20 至 30 天。老城、高密度城区货车限时通行，夜间转运增加人工与车辆附加支出，整体物流成本占建材货值 6% 至 11%；合规附加成本包含环评编制、图纸本地转化、工程责任险、资质联营服务费，合计占项目总造价 7% 至 13%。

2023 至 2026 年人民币兑越南盾汇率呈现持续震荡走强趋势，2023 全年年均 1 人民币兑换 3405 越南盾，2024 年均值 3418 越南盾，2025 年均值 3622 越南盾，2026 年上半年均值升至 3840 越南盾，三年累计最大波动幅度接近 13%，单月短期波动区间可达 ±200 盾。越南本地工程合同全部以越南盾计价结算，中资企业国内采购设备、外派人员薪酬以人民币支出，天然形成长期汇兑敞口。越南基建项目完整周期普遍 2 至 4 年，项目执行期内若越南盾持续贬值，同等工程款兑换人民币后会直接压缩 2 至 4 个百分点净利润。

越南本地商业银行汇率对冲工具品类有限，仅基础远期购汇产品可办理，复杂跨境货币互换、期权产品供给不足，对冲手续费偏高；中资企业主要依托国内中行、工行跨境汇率避险工具匹配项目回款周期。叠加越南外汇管制带来的购汇审批时间差，汇兑不确定性进一步放大，项目投标阶段需预留汇率波动风险准备金，优先采用人民币跨境结算、国产设备越南盾分期支付等方式对冲币种错配压力。

上图为：越南历史博物馆

2023 至 2025 三年间越南建筑业保持稳定上行周期，固定资产投资连续三年保持 8% 以上增速，行业增加值同步稳步扩张，固定资产投资体量约为行业增加值三倍，反映出交通、能源、产业园区等大额基建投资是拉动行业核心动力。2023 年国内地产行业流动性调整对民间住宅开发形成短期压制，但政府大规模公共投资对冲下行压力，行业整体未出现规模收缩。结合越南全国公共投资规划、工业化推进节奏与绿色建筑强制落地政策，2026 至 2030 年行业增长具备明确支撑，经测算五年复合年均增长率约 8.3%，至 2030 年建筑业年度增加值有望突破 450 亿美元，固定资产投资规模将达到 1420 亿美元，市场扩容核心驱动力来自跨境互联互通铁路、高速路网、新能源电站、保障性住房与工业标准化厂房五大板块。

数据来源：越南国家统计总局 GSO 年度经济公报

注：以上为全社会建筑安装工程类固定资产投资总额，涵盖住宅、基建、工业厂房等所有领域的工程建设投资；其中建筑业企业自身固定资产投资（设备、场地购置等）规模相对较小，2025 年约 56 亿美元。

按照住宅、商业、工业、基础设施、绿色建筑五大维度拆分 2025 年行业存量结构，各细分赛道投资规模、营收占比、年度增速存在明显分化，基建与工业厂房为增长核心引擎，绿色建筑是增速最快新兴细分领域。

数据来源：越南国家统计局

住宅建筑仍是体量最大的细分板块，但受前期地产债务整治影响民间高端住宅开发放缓，增长速度明显低于行业平均水平，增量主要依靠政府统筹的社会保障房项目，越南计划至 2030 年新增数十万套平价住宅，持续托稳住宅板块基本盘。工业建筑增速位居传统赛道首位，RCEP 贸易红利带动外资制造产能持续向越南转移，北宁、平阳、同奈等省级工业园区持续扩容，标准化厂房、配套仓储设施订单持续释放。交通能源基础设施依托国家五年公共投资计划形成稳定大额订单，南北高速、中越标准轨铁路、沿海风电项目分批落地，政府财政与多边银行配套资金保障项目落地节奏。绿色建筑跨所有项目类型统计，受益《节约能源法》修订、BIM 强制政策与 EDGE/LEED 认证激励，增速远超其余赛道，2025 全年新增绿色认证建筑 196 栋，较 2024 年提升 20%，工业厂房、公共综合体是绿色改造主要载体。从供给端看，2024 年全国住宅竣工建筑面积达 1.027 亿平方米，同比微增 1.04%。其中独栋住宅占绝对主导，竣工面积 1.004 亿平方米，占全部住宅竣工量的 97.7%；公寓类住宅竣工面积 233.3 万平方米，仅占 2.3%，且公寓中 26 层以上高层占比接近一半，住宅供给呈现 “低层刚需为主、高层公寓少量补充” 的结构特征。

上图为：越南国家统计局2025年官方统计年鉴建筑业按不同建筑类型分类相关表格

越南建筑需求高度依托四大经济走廊与重点产业城市群，国土南北发展梯度清晰，北部对接中国跨境基建需求旺盛，南部依托外资制造业形成厂房开发热点，中部以港口、文旅基建为核心，九龙江平原侧重水利民生工程。

上图为：越南重点开发片区及核心建设内容

北部红河走廊是跨境基建核心承载区，老街、坝洒等中越边境口岸改造、标准轨跨境铁路全部布局该区域，同步配套大量电子厂房，中资建筑企业适配度最高。南部胡志明及周边三省聚集全国 70% 以上外资制造项目，工业厂房、物流仓库需求持续释放，同时守添新区、隆城机场等大型城市综合工程拉动高端商业与住宅建设。中部区域开发节奏相对滞后，但 2026-2030 年海上风电、深水港规划投资规模较大，中长期增长潜力突出；九龙江平原以水利、乡村小型建筑为主，单体项目投资体量有限，市场分散。

越南交通、能源、水利板块现有设施承载能力无法匹配工业化与城镇化提速节奏，结合交通部、工业能源部、农业水利部官方 2021-2030 规划文件测算，至 2030 年全国基建整体资金缺口约 680 亿美元，分领域缺口与规划落地节奏区分清晰。

交通领域现有全国公路总里程 28 万公里，高速公路仅占总里程 3%，规划 2030 年提升至 10%，12 条国家级高速路网总投资 196 亿美元，财政承担 65% 资金，剩余依靠 PPP 社会资本补充；铁路系统当前普速线路时速仅 50 公里左右，南北高铁总投资 648 亿美元受资金约束推迟至 2030 年后开工，老街 - 河内 - 海防标准轨跨境铁路 2025 年启动征地，总投资 203 万亿越南盾，2030 年完工；港口方面全国六大枢纽港同步扩建，新增国际转运港区，2030 年前港口板块新增投资约 131 亿美元，现有集装箱吞吐能力存在 40% 供给缺口。从投资落地节奏看，交通领域是基建投资增长最快的赛道，2025 年交通运输与仓储业固定资产投资完成额达 764.76 万亿越南盾，同比大幅增长 26.9%，显著高于全社会投资平均增速，印证了公路、港口、机场等交通设施正处于集中建设周期。

上图为：越南国家统计局2025年官方统计年鉴交通运输与仓储业固定资产投资相关表格

能源领域电力需求十年内预计翻倍，当前火电占比偏高，可再生能源装机缺口显著，2026-2030 年电力配套规划总投资 300 亿美元，海上风电、山地光伏为重点落地项目，同时配套全国主干电网扩容，国际能源转型伙伴机制提供 155 亿美元配套低息贷款支持水利与供水设施全国存在大面积老旧管网，九龙江平原防洪设施标准偏低，城乡污水处理覆盖率不足 50%，水利、清洁供水板块至 2030 年需补充投资 131 亿美元，项目以中小河道整治、城镇污水厂分批落地为主，年度投放节奏均匀，无集中大额单项目。

整体项目落地节奏上，跨境铁路、北部高速、沿海风电等国家级大型工程集中在 2026 至 2028 年开工，港口、水利民生工程分年度均衡投放，PPP 模式项目占基础设施总投资 35%，政府全额财政项目回款稳定性更强。

住宅建筑市场形成双轨需求结构，民间商品住宅受 2022-2024 年地产债务调整影响，高端大户型开发节奏放缓，但国家统筹社会保障房持续加码，五年规划新增数十万套平价住宅，主要布局河内、胡志明、海防核心城区及周边工业园区，小户型刚需住宅为市场主流，存量楼宇节能翻新需求逐年提升。商业建筑需求与外资服务业、跨境旅游产业深度绑定，购物中心、五星级酒店、跨境电商仓储配套为主要增量，集中在胡志明守添、河内西湖等核心商圈，项目单体投资规模较大，定制化智能化配套要求高，短期增速平稳无爆发式增长。

工业建筑是当前增长弹性最强的细分赛道，工业建筑的增长直接受益于外资持续流入，2025 年越南实际利用外商直接投资达 276.2 亿美元，创历史新高，同比增长 9.0%；其中加工制造业实际利用外资 229 亿美元，占全部实际 FDI 的 82.8%，电子、机械、新能源等制造产能的持续落地，直接带动标准化厂房、配套仓储等建筑需求释放。RCEP 红利持续吸引日韩、欧美、中国制造业落地，北宁、平阳、清化等省级工业园区持续扩容，标准化单层厂房、多层智能仓储、光伏配套厂区订单快速增长，外资园区项目普遍采用 EPC 总包模式，付款条件稳定。基础设施板块分为政府财政纯公益项目与 PPP 经营性项目，前者以公路、市政管网、公立学校医院为主，回款依托年度财政预算，确定性极强；后者包含收费高速、港口、风电，依托后期运营收益覆盖投资，投资回收周期更长，对企业融资能力要求更高。公共建筑涵盖公立医疗、文体场馆、政府行政办公楼，全部由财政出资，分批次滚动建设，项目体量中等、竞争格局稳定。

上图为：越南国家统计局2025年官方统计年鉴实际利用外商投资相关表格

绿色建筑、模块化装配式、建筑数字化三大赛道均有明确国家强制政策支撑，市场增速显著高于传统建筑细分，技术渗透率逐年稳步提升。

绿色建筑市场增长逻辑最为清晰，越南承诺 2050 年实现碳中和，2030 年建筑领域碳排放削减 27%，所有一级公共建筑、大型工业厂房必须取得 EDGE 或 LEED 绿色认证，存量建筑改造同步强制能源审计，2025 全年新增绿色认证建筑面积 440 万平方米，国际金融机构测算长期绿色建筑投资空间超 800 亿美元，工业厂房、政府配套公建是核心落地载体。

模块化装配式建筑起步相对较晚，但政策扶持力度突出，政府对预制率达到 30% 以上项目给予企业所得税减半、审批流程简化双重激励，当前保障房、园区配套宿舍渗透率最高，传统现浇仍占市场 94.5%，五年内渗透率目标提升至 20%，市场增量空间充足，适配中资装配式构件、生产线输出优势。

BIM 数字化技术通过总理政令分阶段强制落地，2023 年起一级基建、大型综合体必须全流程使用 BIM，2025 年二级商业、工业项目同步强制，2030 年实现全行业覆盖，当前本土 BIM 工程师、建模人才缺口较大，数字化咨询、模型交付、智慧运维一体化服务需求持续扩张，外资具备成套数字化解决方案企业差异化优势明显。

上图为：莲花——象征纯洁和宁静，在越南佛教哲学和国家认同中占据核心地位

越南经过多年工业化布局，基础建筑材料已形成较为完整的本土供给体系，水泥、普通钢材、砂石骨料等大宗品类产能充足，能够覆盖国内绝大多数项目需求，仅高端特种建材、精密机电设备等细分品类存在较高进口依赖。本土建材产业呈现南北双中心布局，北部产能集中在河内、海防周边，南部依托平阳、同奈工业带形成生产集群，配送网络可覆盖全国主要省市。

从官方产量数据看，2025 年越南水泥总产量达 1.158 亿吨，其中非国有与外资企业贡献超七成产能；成品钢材总产量 3241.5 万吨，外资钢铁企业产量占比约 26.3%；建筑用石料开采量 1.9 亿立方米，砂石骨料产量 1495.8 万立方米，基础建材本土供给体系完整，能够支撑大规模建设需求。

基础建材领域，越南本土钢铁、水泥产能持续扩张，2025 年越南粗钢（钢锭）实际产量达 2473 万吨，成品钢材产量达 3241.5 万吨，本土钢铁产业供给能力持续提升。本土龙头企业生产流程已对标国际标准，产品质量稳定，配套短途配送体系成熟，常规项目可实现当日或次日送达，基础建材的进口依赖度处于较低水平。高端品类供给能力相对薄弱，特种防腐钢材、定制化幕墙系统、楼宇智能化设备、高精度装配式构件等产品本土产能有限，主要依赖中国、韩国、欧盟等地区进口，交付周期更长，综合成本也相应更高。

上图为：越南国家统计局2025年官方统计年鉴主要工业产物产量相关表格

越南现行《投标法》与公共采购相关法规未设置全国统一的强制本地化采购比例，政府投资项目遵循同等条件下本土产品优先的原则，不会对合规进口材料设置准入禁令。部分由国际多边机构融资的基建项目，会在招标文件中提出本地化采购引导目标，鼓励承包商优先选用东盟成员国生产的建材产品，但不具备强制性惩罚条款。私人投资的工业、地产项目对采购渠道无硬性限制，开发商可根据成本与品质需求自主选择供应来源，仅要求进场材料通过越南官方质量认证，满足施工验收标准即可。

进口合规层面，东盟自贸协定与 RCEP 框架下，中国、东盟成员国生产的多数建材可享受 0 至 5% 的优惠关税，普通建材最惠国税率约为 10% 至 15%，进口环节另需缴纳 10% 的增值税。所有进口建筑材料必须取得越南质量合格认证，由越南标准计量总局认可的机构出具检测报告，部分特种建材还需额外办理消防、环保专项认证，完整清关与认证周期约 7 至 15 天，合规相关的检测、代理费用约占货值的 2% 至 4%。

越南物流体系以海运与公路运输为核心，铁路货运能力有限，整体网络呈现南北两端发达、中部衔接薄弱的特征。港口方面，北部海防港、南部胡志明盖梅港为两大核心国际门户，均具备集装箱深水泊位，可停靠万吨级货轮，是进口建材的主要入境口岸。公路网络覆盖全国所有省市，北部与中国广西、云南通过凭祥、老街等陆路口岸直接连通，是边境基建项目建材运输的核心通道。铁路系统以米轨为主，运力有限，仅承担少量短途建材转运，跨境铁路货运尚未形成规模化能力。

从运输时效来看，中国华东、华南港口发运至越南海防、胡志明港的海运周期为 7 至 12 天，叠加清关与内陆转运，全程总时长约 12 至 20 天；通过广西凭祥口岸陆运至越南北部项目现场的全程周期为 3 至 7 天，更适合工期紧张的北部项目。成本层面，海运方式综合物流成本约占货值的 3% 至 6%，陆运方式约占 5% 至 8%；越南境内公路运输成本受地形与道路等级影响，北部平原地区约为每吨公里 1200 越南盾，中部山地路段成本上浮 30% 左右。城市核心区对重型货车实施日间限行，部分老城项目需进行夜间二次转运，会额外增加 5% 至 10% 的场内物流成本。

上图为：兰花——在越南象征着精致，并常在重要庆典中作为珍贵的礼物赠送

根据根据越南统计总局 2025 年劳动力调查数据，全国建筑业从业人员约 382 万人，占全国总就业人口的 6.8%，是吸纳就业最多的实体行业之一。行业劳动力以农村转移人口为主体，基础施工岗位供给充足，普通瓦工、力工、钢筋工等岗位招聘难度低，能够匹配大规模基建项目的用工需求。技能结构层面，初级岗位人员供给充裕，但持证技术工人与中高级管理人员存在结构性缺口，新兴领域专业人才稀缺问题更为突出。

普通施工岗位的人员流动性较高，技能水平参差不齐，部分工人未接受系统职业培训，质量管控意识相对薄弱。技术工种中，持证焊工、特种起重工等岗位受工业项目需求拉动，近年缺口有所扩大，薪酬涨幅高于行业平均水平。中高层管理与专业技术岗位缺口更为突出，具备大型项目全流程管理经验、熟悉国际标准的项目经理供给不足，BIM、绿色建筑等新兴领域专业人才稀缺，多数大型项目需要从境外引进核心技术与管理岗位人员。

越南外籍劳工管理遵循按需引进原则，《外国劳动者在越南工作管理法令》明确规定，仅本地劳动力市场无法满足技能需求的管理、技术岗位，方可申请外籍工作许可，普通施工岗位禁止聘用外籍劳工。外籍人员办理工作许可需由雇主向属地劳动部门提交申请，提供岗位需求证明、学历资质与工作经历材料，审批周期约 15 至 20 个工作日，工作许可有效期最长为 2 年，到期可申请延期。

薪酬与社保方面，越南按区域划分为四类工资标准，2025 年一类地区（河内、胡志明主城区）月最低工资标准为 468 万越南盾，建筑行业普工实际月均薪资约 680 至 850 万越南盾，持证技术工人月薪可达 1100 至 1600 万越南盾。社保缴纳由雇主与员工共同承担，雇主缴费比例约为工资总额的 18%，员工个人缴费比例约为 10.5%，覆盖养老、医疗、失业、工伤等保障项目。从用工成本对比来看，中方外派普通技术人员的综合成本约为同级别本地员工的 2.5 至 3 倍，中高层管理人员成本差距更大，且普通岗位无法获得工作许可，因此大规模外派中方施工人员不具备合规性与经济可行性。

中资建筑企业在越南开展项目普遍采用高比例属地化用工模式，参考中国建筑、中国中铁等企业在越南北部交通、南部工业园项目的运营实践，常规房建与基建项目的属地员工占比普遍达到 85% 以上，仅项目经理、商务负责人、核心技术管控等少量关键岗位由中方人员派驻，其余施工、技术、造价、行政等岗位全部实现本地化招聘。

属地化管理对项目运营的支撑作用体现在多个维度。成本控制层面，属地化用工可大幅降低跨境差旅、住宿、签证等非薪酬支出，综合用工成本较全外派模式降低 40% 以上，同时可灵活根据项目工期调整人员规模，降低闲置成本。合规层面，本地员工熟悉当地劳动法规、施工惯例与安全要求，能够有效规避用工合规风险，提升与监理、供应商的沟通效率。文化融合层面，属地团队更了解本地业主需求与市场惯例，沟通成本更低，有助于提升项目交付满意度。与此同时，属地化管理也面临员工技能水平不均、质量意识薄弱、人员流动性大等挑战，需要配套完善的培训体系与标准化管理流程加以应对。

越南建筑行业执行本国国家技术标准与国家强制标准，体系框架参考法国与东盟标准搭建，同时逐步吸纳国际通用规范内容，与中国现行 GB 标准体系在设计逻辑、参数取值、验收规则上存在多维度差异，国内设计成果需经本地注册机构转化审核后方可报审。

资质认可层面，中国注册建筑师、结构工程师的执业资质不被越南直接认可，所有提交政府审批的设计文件，必须由在越南建设部注册的本地执业工程师审核签章，方可进入规划许可审批流程。施工环节同样要求配备本地持证的项目经理、安全负责人，核心岗位人员资质需在主管部门备案。对于中资企业而言，标准转换与本地签章是设计阶段的核心合规要求，通常需要联合本地设计机构共同完成方案落地。

越南建筑项目涉及产品质量、绿色能效、企业资质等多维度认证要求，所有认证均由越南建设部、标准计量总局等官方机构监管，是项目合规推进的必备条件。建筑产品质量认证是强制准入要求，所有进入市场的结构性建材、消防产品、机电设备均需取得该认证并加贴标识，方可进场使用。认证根据产品复杂程度分为不同等级，普通建材认证周期 1 至 2 个月，费用从数百万到数千万越南盾不等；特种设备、结构构件认证周期 3 至 6 个月，需由越南官方认可的检测机构完成现场核验。

绿色建筑认证体系分为本土与国际两类，本土 Lotus 绿色建筑认证为官方主推标准，同时等效认可 EDGE、LEED、BREEAM 等国际认证。政府投资的公共建筑、工业园区项目普遍要求至少达到绿色建筑一星级标准，认证流程涵盖设计审核、施工核验、竣工测评三个阶段，完整周期 6 至 12 个月，认证咨询与测评费用约占项目总造价的 0.1% 至 0.3%。施工企业资质分为特级、一级、二级、三级四个等级，外资企业可通过合资方式申请对应等级资质，不同资质对应可承接项目的规模上限，是参与公共项目投标的前置条件。

越南建筑数字化应用处于快速普及阶段，政策强制推动与市场需求升级形成双重动力，整体渗透率逐年提升。BIM 技术推广走在东南亚前列，越南总理 258 号决议明确要求，2023 年起所有一级公共建筑、大型基建项目必须全流程应用 BIM 技术，2025 年覆盖二级以上所有工程项目，2030 年实现全行业普及。当前一级公共项目 BIM 渗透率已达到 100%，大型商业与工业项目渗透率超过 40%，本土 BIM 技术服务供给以本地中小型咨询机构为主，高端全流程 BIM 服务能力不足，市场存在较大供给缺口。

GIS 与物联网技术同步在基建与智慧建筑领域深化应用，交通、水利类大型基建项目普遍结合 GIS 系统开展规划设计与施工管理，适配越南复杂的地形与水系条件；高端写字楼、星级酒店、产业园区普遍配置物联网能源管理、智能安防系统，智慧建筑需求随外资项目落地持续增长。从市场空间来看，业主对数字化交付的要求正从单一 BIM 建模向全生命周期数字孪生、智慧运维延伸，具备 BIM 全流程咨询、智慧建筑系统集成能力的外资企业，可凭借成熟技术经验形成差异化竞争优势，技术服务溢价空间显著高于传统施工业务。

越南建筑市场整体呈现本土企业主导、国际企业聚焦高端细分赛道的竞争格局，本土承包商依托政策资源与本地化优势占据七成以上市场份额，国际企业凭借技术、资金与项目管理能力切入高附加值领域，中资企业则以交通基建、新能源与跨境产业园为核心切口逐步渗透市场。不同规模、不同资质的企业对应差异化的合作路径，联营体、专业分包、带资承包是当前外资进入市场的主流形态。

从全行业外资参与度看，截至 2025 年底，越南建筑业累计获批外资项目 1883 个，累计注册总金额 107.39 亿美元；2025 年当年新增建筑业外资项目 57 个，新增注册金额 4.32 亿美元，外资建筑主体持续布局越南市场，整体竞争活跃度稳步提升。

上图为：越南国家统计局2025年官方统计年鉴直接外资按经济活动种类分类相关表格

越南建筑市场的国际参与者以日韩、欧洲企业为核心，整体市场份额约占行业总量的 18% 至 22%，普遍集中在技术门槛高、资金密度大的细分领域，本土普通房建与小型基建项目极少出现外资独立总包的情况。日韩企业是越南市场布局最深的国际建筑力量，韩国的现代建设、三星物产、大宇建设，日本的大成建设、清水建设、鹿岛建设均已深耕当地二十年以上，在高端商业综合体、精密工业厂房、大型 EPC 总包领域优势显著。这类企业普遍具备成熟的项目管理体系与供应链整合能力，深度绑定本国制造业投资与地产开发项目，同时熟悉东南亚市场规则，在业主口碑与政府资源上积累深厚，是外资工业厂房、甲级写字楼市场的主要竞争者。

欧洲建筑企业以法国万喜、西班牙 ACS、德国豪赫蒂夫为代表，核心优势集中在大型交通 PPP 项目、绿色建筑技术与高端工程咨询领域。这类企业通常不直接承接普通施工业务，更多以技术咨询、项目管理、联合投资人的身份参与国家级基建项目，在低碳建筑标准、全生命周期运维、PPP 风险管控上具备技术话语权，同时能够对接欧盟开发机构的绿色优惠资金，在可再生能源、市政环保项目中竞争力较强。北美建筑企业在越南工程承包市场参与度较低，更多以建材设备供应、数字化技术服务的形式切入产业链，较少直接参与工程总包竞标。

整体来看，国际竞争对手的核心壁垒并非成本优势，而是技术标准、国际融资渠道与高端项目管理经验，其项目溢价能力显著高于本土企业，且普遍绑定本国资本与产业转移订单，对纯价格竞争的敏感度较低。

本土企业是越南建筑市场的绝对主导力量，据越南建设部 2025 年行业统计，全国在册建筑施工企业超过 2.3 万家，其中特级资质企业约 20 家，一级资质企业近 340 家，头部十余家企业合计贡献全行业三成以上的产值。本土企业按属性可分为国有建设集团与民营龙头两类，各自具备不同的资源禀赋与优势领域。

国有背景的头部企业以越南建设总公司、松大建设总公司、交通运输建设总公司为代表，这类企业资质等级高、政府资源深厚，是国家级公路、铁路、水利等公共基建项目的核心承接主体，普遍具备大型项目全流程履约能力，资金实力与政府信用背书较强，也是外资联营参与公共项目的首选合作对象。民营龙头企业以 Coteccons、和平建设、发投建设为代表，市场化运作能力突出，在高端住宅、商业综合体、外资工业厂房领域占据大量市场份额，项目管理效率与成本控制能力较强，是私人开发项目的主流承包商。

适合作为合作方的本地企业普遍具备三项特征，一是拥有特级或一级施工资质，具备近三年同类项目的完整履约业绩；二是劳工队伍与供应链体系稳定，能够覆盖从许可办理到竣工验收的全流程本地对接；三是合规记录良好，无重大工程质量事故与行政处罚记录，在对应业务领域具备成熟的政府沟通渠道。

据中国驻越南大使馆经济商务处公开信息，当前在越南开展工程承包业务的中资建筑企业约 40 余家，以央企与省级龙头建工企业为主，业务集中在跨境交通基建、新能源电站、中资配套产业园三大领域，整体市场份额约占全行业的 5% 至 7%，在本土房建与普通市政领域参与度较低。代表性企业包括中国交建、中国中铁、中国电建、中国建筑等，其中中国交建在北部跨境公路、铁路前期项目中参与较深，中国电建在海上风电、山地光伏 EPC 领域布局领先，中建、中铁建则主要承接中资背景的产业园与标准化厂房项目。

中资企业在越南市场的成功经验主要集中在三个层面，一是依托双边战略合作机制切入跨境互联互通项目，借助 “一带一路” 与 “两廊一圈” 对接框架，以 EPC + 融资的模式参与国家级干线工程，发挥中国基建全产业链的成本与技术优势；二是绑定中资制造业转移需求，为出海的中国工厂提供从设计到施工的一体化解决方案，形成产业与工程的协同出海；三是在新能源领域依托国内成熟的光伏、风电建设经验，快速抢占赛道，成为越南可再生能源基建的核心参与力量。

过往项目也暴露出一些共性问题，部分企业对越南环评、劳工、征地等本地法规熟悉度不足，导致项目工期延误与成本超支；部分项目对地产周期波动预判不足，民间开发项目出现回款延迟；还有企业因本地化程度偏低，劳工纠纷、社区沟通不畅等问题频发。整体来看，中资企业在越南仍处于市场拓展阶段，独立承接本土公共项目的能力仍有提升空间，依托本地伙伴联营是当前阶段的主流选择。

上图为：越南妇女湄公河采摘睡莲

越南建筑市场以传统工程承包模式为绝对主流，根据项目属性与业主类型不同，DBB 与 EPC 两种模式各自对应清晰的应用场景，在责任划分、利润空间与回款节奏上差异显著。

DBB 即设计 - 招标 - 建造模式，是政府投资公共项目的主导模式，完全遵循越南《投标法》与公共采购规则。业主先委托本地设计机构完成全套施工图设计，再通过公开招标选定施工总承包单位，设计与施工责任相互独立。该模式流程透明、监管体系成熟，工程款按月度实际工程量支付，政府财政项目回款保障性极强，但施工方需承担设计变更协调与工期延误的部分风险，整体利润空间相对有限，行业平均毛利率约为 8% 至 12%。

EPC 即设计 - 采购 - 施工总承包模式，主要应用于外资工业厂房、新能源电站、高端私人地产项目。业主将设计、采购、施工全流程委托给总包单位统一负责，责任边界清晰，项目推进效率更高，能够更好适配定制化项目需求。该模式利润空间显著高于公共 DBB 项目，行业平均毛利率可达 15% 至 22%，但对总包单位的设计整合能力、供应链管理能力与品质管控能力要求极高，总包方需承担设计、质量、工期的全部风险。

从资金回笼节奏来看，两类模式通常均预留 5% 至 10% 的质保金，竣工后按约定分期返还。公共 DBB 项目付款周期稳定，通常月度进度款支付比例为已完工程量的 80% 至 85%；私人 EPC 项目多按里程碑节点付款，首付款比例约 10% 至 15%，关键节点付款比例根据合同约定差异较大。

越南 2021 年修订出台新版《PPP 法》，明确交通、能源、市政、环保等领域可采用 PPP、BOT 模式引入社会资本，政府在土地、税收、投资回报机制上给予配套支持，是当前创新合作模式的核心政策依据。PPP 模式主要应用于收费高速公路、污水处理、港口码头等具备经营性收益的基础设施项目，由政府与社会资本共同出资设立项目公司，约定运营期限与收益分配机制，合作周期通常为 20 至 30 年。越南已落地多条高速公路段采用 PPP 模式开发，风电、光伏电站则普遍采用 BOT 模式，企业投资建设并拥有一定年限的运营权，到期后无偿移交政府。

“工程 + 融资” 是外资企业参与越南大型项目的常见形态，即承包商在承接 EPC 工程的同时，为业主对接政策性银行或商业机构的项目贷款，通过带资承包提升竞标竞争力。中资企业在该模式上优势突出，可对接中国进出口银行、国家开发银行的国别专项信贷，同时绑定国产设备与材料采购，在新能源、跨境基建项目中应用广泛。“工程 + 运营” 模式目前应用范围相对有限，主要集中在污水处理、产业园运维、智慧建筑管理等领域，多数业主更倾向于工程与运营分开招标，一体化打包项目数量不多。

整体而言，创新合作模式的盈利空间大于传统纯施工承包，但对企业的资金实力、运营能力与长期风险管控能力要求极高，且受政策变动、市场需求波动的影响更大，适合资金实力雄厚、具备相关领域运营经验的企业尝试。

受外资准入规则与资质要求限制，中资企业进入越南市场普遍需要依托本地合作方开展业务，主流路径分为专业分包、合资经营、技术输出三类，不同模式对应不同的股权安排、利润分配与风险承担机制。

专业分包合作是门槛最低的切入方式，中资企业以专业分包身份依托本地总包资质开展业务，承接机电安装、钢结构、光伏系统、智能化工程等细分专业工程，无需单独申请本地特级 / 一级施工资质。该模式启动成本低、合规风险最小，能够快速验证市场适配性，但利润空间相对有限，且无法直接积累独立项目业绩与品牌影响力，利润分配通常按固定单价或总价结算，风险由分包方自行承担对应专业工程部分。

合资经营是深度布局市场的核心路径，与本地具备资质的建筑企业共同设立合资公司，普通项目外资持股最高可达 70%，重大公共基建项目外资持股不超过 49%。合资公司可独立参与项目投标，能够掌握更多项目主导权，利润与风险按股权比例共同分配与承担。该模式能够深度绑定本地资源，长期价值更高，但设立流程复杂、持续运营成本高，需要在章程中明确约定决策机制、财务管控与退出条款，前期投入周期较长。

技术输出属于轻资产切入方式，针对 BIM 咨询、绿色建筑认证、装配式建筑技术服务等领域，以技术服务、设计咨询的形式输出能力，为本地项目提供专业支持。该模式合规风险低，适配越南市场对新技术的增长需求，但受市场整体体量限制，难以快速形成规模化营收，适合作为配套业务与品牌切入点。

上图为：越南河内火车咖啡街

越南建筑市场受益于工业化与城镇化双轮驱动，长期增长空间明确，但受新兴经济体周期特征、法规体系迭代、生态约束升级等多重因素影响，行业运行同时伴随多维度结构性风险。整体来看，市场不存在政权更迭、政策系统性反转等极端风险，风险点更多体现为周期波动、合规细节、生态约束等运营层面的可控因素，通过前置研判与针对性措施可有效缓释。

越南经济高度依赖出口制造与外资流入，行业景气度与全球贸易周期、跨境产业转移节奏深度绑定，外部需求波动会快速传导至建筑市场。2022 年至 2024 年国内地产行业债务整治期间，民间住宅开发投资增速明显回落，部分高杠杆房企项目暂缓开工，印证了地产周期对建筑需求的直接冲击。成本端的波动同样突出，受国际大宗商品价格、国内供需关系共同影响，建材价格波动幅度显著高于成熟市场，2025 年螺纹钢、砂石骨料同比涨幅分别达到 35% 与 21%，人工成本也随通胀持续上行，对固定总价合同形成直接成本压力。

汇率波动是外资企业面临的常态化财务风险，越南实行有管理的浮动汇率制度，越南盾对人民币汇率近三年累计波动幅度接近 13%，出口走弱或美元加息周期下容易出现阶段性贬值。财政支付层面，国家级重点项目资金保障程度较高，但部分省级及以下公共项目受地方财政状况影响，工程款拨付节奏存在不确定性，容易出现阶段性支付延迟。

宏观周期波动会直接改变市场供需格局，地产下行期住宅、商业类项目订单收缩，市场竞争加剧，项目报价与利润率同步承压。成本端的超预期上涨若未在合同中设置对冲机制，会直接侵蚀项目利润，严重时可导致成本超支甚至项目亏损。回款层面，民营地产项目若遇业主资金链紧张，容易出现工程款拖欠、项目暂缓等情况，拉长企业资金回笼周期；部分地方公共项目也可能因财政调度问题延后支付，增加企业资金占用成本。

汇率波动对中资企业的影响更为直接，越南本地项目普遍以越南盾计价结算，而中方人员薪酬、部分进口设备与材料以人民币或美元计价，天然形成币种错配敞口。项目周期通常在 2 至 4 年，周期内越南盾若出现阶段性大幅贬值，汇兑损益可直接吞噬 2 至 4 个百分点的净利润，若叠加外汇管制收紧，还会增加利润汇出的时间成本。

项目筛选阶段优先锁定国家级交通能源基建、头部外资工业厂房、优质保障性住房等回款确定性强的项目，合理控制高杠杆民营地产项目的业务占比，从源头降低周期波动冲击。合同管理层面设置主材价格联动调价条款，约定钢材、水泥等大宗材料价格波动超出约定幅度时同步调整合同价款，将通胀风险控制在可承受区间；同时明确付款节点与逾期罚则，保障工程款按期回收。

汇率风险管理层面，结合项目回款节奏配套远期结售汇、货币掉期等金融对冲工具，锁定汇兑成本；同时提升本地采购与本地用工比例，通过收支币种自然匹配降低汇率敞口，条件允许的项目优先采用人民币跨境结算。现金流管理层面严格控制垫资规模，落实预付款与进度款支付条件，预留足额风险准备金应对突发支付延迟。业务结构上均衡布局基建、工业、公共建筑多个赛道，避免单一行业周期波动对整体经营造成过大冲击。

上图为：越南街头美食

越南政治格局长期稳定，不存在政策大幅转向的系统性风险，但行业法规体系处于持续完善阶段，监管要求迭代速度较快。2025 年新版《建筑法》正式颁布，配套施工管理、资质认定、招投标细则陆续更新，部分审批流程与合规标准出现调整，企业若未能及时跟进，容易出现合规偏差。外资准入与公共采购层面，法规对重大基建项目的外资持股比例、联营体资质有明确限制，投标流程合规性要求严格，材料瑕疵可能直接导致中标无效。

劳动用工监管持续收紧，外籍劳工实行配额管理，仅技术与管理岗位可申请工作许可，普通岗位聘用外籍劳工属于违规行为；本地用工的社保缴纳、工时管理、工会权益都有明确法条约束，违规用工面临高额罚款与停工整改风险。土地与征地层面，越南土地归国家所有，项目征地拆迁由地方政府主导，推进节奏受地方事务、居民诉求影响较大，经常出现超出预期的延期。此外，不同省市对法规的执行尺度存在一定差异，地方审批的灵活性与中央统一规则并存，进一步增加了合规管控的复杂度。

审批合规风险是项目前期最常见的问题，规划许可、施工许可、环评批复办理周期若超出预期，会直接推迟开工时间，增加前期管理成本与资金占用成本。用工合规问题会引发劳动仲裁与行政处罚，情节严重时可能导致工地临时停工整顿，打乱施工计划。征地进度滞后会导致项目无法按期进场，人员设备窝工，整体工期被动拉长，且此类延误通常难以向业主索赔。

资质与招投标合规风险影响更为深远，若外资持股比例、联营体资质不符合法定要求，可能导致投标结果作废，前期投入全部沉没；项目实施中出现的资质挂靠、违规分包等问题，还会影响企业在当地的信用评级，后续参与公共项目投标的资格受限。整体而言，合规风险不会直接导致项目灭失，但会显著抬升运营成本、拉长项目周期，是外资企业经营中最易踩雷的领域。

建立全流程前置合规管理体系，项目启动前委托本地专业律师事务所与工程咨询机构开展合规尽调，全面梳理资质要求、审批流程、劳工规则与风险点，确保项目方案从设计阶段即完全匹配本地规范。设置专人跟踪法规更新动态，及时掌握中央与地方的新规调整，同步优化内部合规标准，避免因规则迭代出现被动违规。

合作模式上优先选择资质齐全、政府资源丰富的本土企业组建联营体，依托本地合作方的审批经验与属地沟通能力，降低流程对接成本与审批延误风险。用工管理层面严格执行外籍劳工配额制度，核心岗位按需申请工作许可，普通岗位全面实现本地化雇佣；依托专业人力资源机构处理社保、个税、工会事务，定期开展用工合规自查，杜绝违规用工风险。合同层面所有法律文件均由本地律师审核把关，明确权责边界与争议解决机制，优先选择越南国际仲裁中心作为争议解决机构，保障合法权益。

上图为：越南河粉

随着碳中和目标与环保监管升级，环境约束已成为越南建筑项目的核心 ESG 风险来源。2020 年修订的《环境保护法》大幅提高了建设项目的环评标准，大型基建、工业厂房、填海造地类项目必须编制完整环境影响评估报告，审批层级高、周期长，生态敏感区内的项目还需额外通过专项生态核验。施工阶段的扬尘、污水、噪声、建筑垃圾排放均有强制管控标准，在线监测与随机执法逐步常态化，违规排放面临按日连续处罚。

生态与气候风险同样突出，越南海岸线漫长、河网密集，沿海风电、山区公路、平原水利项目涉及红树林、自然保护区、流域生态等敏感资源，施工不当容易引发生态破坏问责。热带气候下台风、暴雨、洪涝灾害频发，中部沿海、九龙江平原地区每年雨季都会出现不同程度的灾情，露天施工、临时设施、物料堆放都受天气直接影响。社会层面，征地拆迁涉及的移民安置、青苗补偿、就业承诺等事项处理不当，容易引发周边居民投诉与现场阻工，影响项目正常推进。此外，绿色建筑强制认证范围持续扩大，能效、碳排放标准逐年收紧，设计阶段标准预留不足会导致竣工验收无法通过。

环评审批不通过或需反复修改，会大幅拉长项目前期筹备周期，增加前期投入成本，极端情况下可能因生态红线调整导致项目选址作废。施工期环保不达标会面临高额行政罚款，严重时被责令停工整改，直接打乱施工节奏。生态破坏与社区矛盾不仅会造成工期延误，还会对企业市场声誉造成负面影响，后续项目审批与投标都会受到不同程度的限制。

极端气候灾害会导致现场施工中断，临时设施、在建工程受损，不仅产生直接经济损失，还会造成整体工期延后，增加工期索赔的沟通成本。绿色建筑标准不达标会导致项目无法通过竣工验收，无法办理不动产登记，直接影响项目交付与尾款回收，后期整改的成本远高于前期设计投入。

项目前期开展专项环境与社会影响评估，针对生态敏感区域、社区聚居区制定专项防控方案，从选址、设计阶段规避核心生态风险。施工阶段严格落实扬尘治理、污水收集、噪声管控措施，配置在线监测设备，建筑垃圾全部转运至官方指定处置场地，建立完整的环保管理台账，主动配合监管部门检查。

社区沟通层面建立常态化对接机制，提前公示项目施工计划与降噪防尘措施，优先招聘本地劳动力参与项目建设，合理回应周边居民的合理诉求，将矛盾化解在前期，避免出现群体性阻工事件。气候风险管理上，根据项目所在地的台风、洪涝历史数据优化施工组织，雨季合理安排工序，临建设施避开低洼易涝区域，制定极端天气应急预案，配备应急物资与抢险队伍，降低灾害损失。

绿色建筑相关项目在设计阶段严格对标最新国家绿色建筑标准，充分预留技术冗余，优先采用光伏、雨水回收、自然通风等成熟低碳技术，从源头保障项目满足能效与碳排放要求，避免后期整改投入。

上图为：胡志明市芽荣码头

越南建筑市场受益于工业化、城镇化与跨境互联互通三重驱动，长期增长空间明确，但本土竞争格局固化、外资准入有明确约束、合规要求持续升级，中资企业不宜采用重资产、全赛道的激进进入策略，应立足自身禀赋聚焦高适配细分领域，遵循 “试点切入、资源协同、逐步深耕” 的节奏，在风险可控的前提下挖掘市场机会。

越南本土建筑企业在普通民用住宅、中小型市政工程等标准化程度高的赛道已形成稳固的成本与资源优势，市场竞争充分，中资企业难以通过常规施工能力形成差异化竞争力，不宜将这类领域作为核心业务方向。中资企业的市场机会集中在自身禀赋与越南增量需求高度匹配的细分赛道，可依托三类核心优势打造差异化竞争点。

交通与能源基建领域，中资企业具备成熟的大型路桥、跨境铁路、光伏风电全产业链建设能力，同时可对接国内政策性银行的专项融资支持，形成 “工程 + 融资” 的综合解决方案，恰好适配越南国家级干线基建、可再生能源电站的大规模开发需求，是适配度最高的核心赛道。工业建筑领域，伴随国内制造业持续出海，中资企业可为跨国制造企业提供从规划设计、厂房建设到配套设施交付的一体化服务，叠加洁净车间、光伏一体化、智能仓储等增值能力，在产业园区与标准化厂房市场形成独特竞争力。新兴技术领域，越南正强制推进 BIM 应用与绿色建筑升级，本土高端技术服务供给存在明显缺口，中资企业在 BIM 全生命周期管理、装配式建造、建筑节能改造等领域的成熟经验，可形成明确的技术壁垒，切入高附加值的专业咨询与专项工程赛道。

越南建筑市场客户群体属性差异显著，不同主体的需求特征、付款能力与合作偏好各不相同，需匹配对应的业务模式与拓展策略。

政府公共部门是规模最大的项目来源，涵盖交通运输、市政配套、公共建筑等领域，这类项目资金来自财政预算，付款保障性强，但采购流程严格遵循本地招投标法规，外资企业无法独立参与投标，必须依托本土特级资质企业以联营体形式参与。针对这类客户，中资企业更多承担技术方案、专项施工与融资配套职能，拓展渠道以双边官方合作机制、本土合作方引荐为主，不宜直接对接终端业主。

本土大型国有建设集团与头部民营承包商是越南工程市场的总包主导方，具备深厚的政府资源与本地履约能力，对专业分包、技术支持、高端设备配套存在稳定需求，是中资企业初期最核心的合作客户。这类客户的合作模式以专业分包、联合设计、设备集成供应为主，客户开发应聚焦特级资质头部企业，依托标杆项目建立长期稳定的合作关系，逐步扩大合作范围。

跨国制造企业与外资产业运营商是优质的直接客户群体，包括日韩、欧美及出海的中资制造企业、园区开发主体。这类客户对项目工期、品质管控、智能化配套要求较高，对中国技术与供应链的接受度强，且付款能力稳定，可直接承接 EPC 总承包项目。拓展这类客户可依托中外商会、产业招商渠道对接，主打 “建设 + 配套 + 运维” 的一体化服务方案，提升客户粘性。

中小私人开发商与零散民用项目规模偏小、标准化程度低，回款不确定性较高，且本土中小企业竞争激烈，不建议作为重点拓展方向，仅可作为业务补充零散承接。

上图为：越南街头摊贩

初期进入阶段应规避大型公开总包项目竞标，选择门槛适中、风险可控的细分业务作为切入点，以轻资产模式验证市场适配性，积累本地业绩与合作资源。优先推荐三类试点方向，第一类是专业工程分包，依托本土头部总包企业的项目体系，承接钢结构、机电安装、光伏系统、智能化集成等专业工程，无需单独申请高等级施工资质，启动成本低、合规风险小，可快速熟悉本地施工规范与市场规则；第二类是技术咨询服务，以 BIM 咨询、绿色建筑认证、装配式技术指导等轻资产服务形式进入市场，为本地设计机构与承包商提供技术支持，几乎无施工履约风险，适合技术型企业作为市场试探的第一步；第三类是中资配套项目，依托国内制造业客户的出海需求，承接其越南工厂的建设、改造工程，客户信任基础好、沟通成本低，可作为首个落地项目的稳定来源。

试点阶段不以短期盈利为核心目标，重点在于熟悉审批流程、打磨本地化施工方案、搭建初步的合作网络，同步完善本地合规管理体系，为后续规模拓展积累扎实基础。

越南市场高度依赖本地化资源与全链条能力，单一环节的优势难以支撑项目竞标，必须通过内外部资源整合形成综合竞争力。对内可联合国内上下游优势主体，整合设计院、施工企业、设备供应商、金融机构组成项目联合体，形成 “设计 + 施工 + 设备 + 融资” 的完整解决方案，发挥全产业链协同效应，在 EPC 项目与带资项目中形成差异化竞标优势，这也是中资企业相对本土企业的核心竞争力来源。

对外必须绑定合格的本地合作伙伴，选择具备对应等级资质、同类项目业绩丰富、政府沟通能力强的本土建筑企业作为联营主体，明确双方权责分工。中方负责技术管控、专项施工与供应链整合，本地合作方负责资质报备、审批对接、劳工管理与公共关系协调，通过优势互补降低准入门槛与合规风险。合作初期可采用项目型联营的松散模式，单个项目单独核算权责与收益，待合作稳定、信任加深后再深化绑定机制，避免前期投入过大造成的沉没风险。

若试点项目运行顺畅、市场机会持续释放，可逐步推进长期本地化布局，分三个阶段深化市场渗透。

第一阶段设立商务代表处，配置少量商务、技术对接人员，核心职能是跟踪市场信息、维护合作伙伴关系、协调国内技术与资源支持，无需申请完整经营资质，运营成本低、调整灵活，适合业务探索期使用。

第二阶段在业务量稳定后，与本地合作方共同设立合资工程公司，满足外资持股比例的监管要求，申请对应等级的施工资质，逐步提升独立承接项目的能力，从专业分包向中小型项目总包延伸。合资模式可兼顾合规要求与业务主导权，同时共享本地合作方的资源积累，是深度布局市场的主流路径。

第三阶段搭建完整本地化运营体系，除核心技术与管理岗位外，商务、造价、现场管理等岗位优先聘用本地员工，深度融入本地市场体系，同时以越南为支点辐射中南半岛周边市场，放大布局的协同价值。需要注意的是，越南市场体量虽大但区域差异显著，长期布局应优先聚焦北部红河三角洲与南部湄公河三角洲两大核心经济区，避免分散布局造成资源稀释。

越中友谊宫是中越双边标志性友好公共建筑援建工程，项目选址河内城市新区，整体占地规模达到 3.3 公顷，总建筑面积 13900 平方米，建筑设计融合中式传统圆形美学与越南本土建造风格，内部配置主会议厅、高层双边会谈空间、文化展览展厅、配套办公区域以及户外景观广场，建成后可承接两国高层会晤、大型经贸论坛、跨国文化展览等各类双边交流活动。项目由云南建投作为总承包单位负责全程施工建设，2013 年正式启动开工，2017 年 11 月完成全部建设内容并移交越方投入使用。这座场馆自交付以来长期作为中越常态化交往固定载体，各类经贸推介、青年交流、地方合作签约活动持续在此举办，成为夯实两国人文互通、深化双边经贸对接的核心实体地标。

建经为本项目提供全程设计变更审价专业服务，依托涉外造价管控经验精准把控各类设计调整对应的成本核算工作，为友谊宫顺利竣工筑牢造价风控防线。能够参与中越标志性援外建筑的咨询配套工作，正是建经拓展海外房建咨询赛道、以专业服务赋能双边友好工程建设的有力见证。

上图为：越中友谊宫（来源：光明网）

援越南传统医药大学新校区一期工程属于教育配套成套援助项目，两国在 2026 年 4 月完成项目合作换文签署，确定整体援建框架，规划施工启动时间为 2027 年，全部建设内容预计在 2030 年前完成交付。校区建设涵盖专业教学主楼、标准化中医药实验室、实训教学楼、图书馆以及配套学生宿舍，同时同步铺设校内管网、绿化等基础配套设施，建成后将完整补齐越南本土中医药专业教学硬件短板，持续支撑两国传统药材产业、中医药诊疗技术的双向交流，是澜湄合作框架下重点推进的民生类小型优质援助工程。

老街 — 河内 — 海防标准轨铁路全套可行性研究属于跨境互联互通无偿技术援助工程，整条规划线路总长度约 380 公里，串联中国云南老街口岸、越南首都河内以及海防国际深水港，是中越 “两廊一圈” 战略对接核心交通干线。中方无偿为越方提供全线地质勘察、客货运量测算、多套线路对比方案、全周期投资测算等完整技术成果，技术援助工作自 2023 年正式启动，2025 年 12 月全套可行性研究报告编制完毕并移交越南国家规划投资部门，铁路实体配套分项工程同步启动奠基建设。该项目落地能够打通中国西南内陆直达越南海港陆路运输通道，大幅压缩跨境货物周转时长与综合物流成本，带动沿线口岸产业园、仓储物流、配套工业同步发展，是共建 “一带一路” 与越南本土发展规划深度融合标杆项目。

建经为本项目提供专项招标代理服务，团队熟悉越南属地监管规则与援外项目招投标管理要求，妥善协调跨境多主体对接事项，高效完成招标代理全周期工作。借助老街 — 河内 — 海防铁路这一标志性跨境工程平台，建经咨询以咨询赋能基建，用专业服务诠释中国工程咨询企业的出海竞争力。

上图为：老街 — 河内 — 海防标准轨铁路项目

谅山至河内、芒街至下龙湾两条跨境标准铁路规划同步获得中方无偿技术支持，2026 年 4 月中越双方签署专项技术援助实施协议，中方专业勘测团队进驻越南北部边境区域开展实地勘察作业。两项技术服务内容涵盖铁路线路多套选线方案、长期客货流量预测、征地安置配套规划、分阶段工程概算编制等全套规划成果，项目建成后能够分流现有跨境公路货运压力，提升北部各口岸跨境贸易流通效率，为跨境经济合作区长期开发提供交通基础支撑。

上图为：谅山-河内和芒街-下龙-海防两条标准轨铁路规划技术援助协议签署

中建五局华南 EPC 总承包的越南巨星智能厂房三期，坐落平阳省工业集群核心片区，属于外资配套大型制造厂房商业总包项目，不属于政府援外工程。项目总占地 8.75 万㎡，全部采用高预制率钢结构施工，装配式构件预制化率达 95%，配套智能化仓储车间、综合办公辅楼与分布式光伏屋面，施工阶段全面落地 BIM 三维建模、雨水循环回收、低 VOC 环保板材等国内成熟绿色建造技术，2025 年 8 月完成全部竣工交付，投产后服务东南亚高端纺织面料全产业链制造，大幅提升属地生产配套能力。

上图为：中建越南巨星产业园鸟瞰效果图

河内吉灵-河东轻轨由中国中铁六局集团有限公司承建，是中越两国共建“一带一路”的标志性项目，也越南首条现代化城市轻轨 EPC 商业总承包项目，全线总长 13 公里，布设 12 座高架车站，串联河内老城区与南部新区，2021 年 11 月正式通车运营，是中越 “两廊一圈”、一带一路标志性市场化基建项目，无政府无偿援助属性。项目全线采用中国轻轨列车、信号系统与成套施工工艺，开通至今累计客运量突破 3400 万人次，极大缓解河内主城区地面交通拥堵，成为越南轨道交通本土化标杆工程。

上图为：河内吉灵-河东轻轨运行站台

中国电建承建的越南油汀五期太阳能发电厂项目，落地越南西宁省油汀湖区，总装机 450 兆瓦，占地约 645 公顷，2026 年 8 月正式开工，规划 2027 年底并网发电，年均清洁发电量约 8.08 亿千瓦时。项目遵循越南水土、湿地环保管控标准，采用湖区半漂浮光伏成套方案，是当前西宁省规模最大地面光伏工程，建成后持续优化越南电力结构、降低火电碳排放占比。

上图为：越南油汀五期太阳能发电厂项目举行开工仪式

上图为：盖梅深水港埠

依托 RCEP 与中越双边合作机制，越南建筑业长期增长空间充足，跨境交通、新能源、产业园区等领域蕴藏广阔出海机遇。同时当地法规、用工、汇率等各类属地风险客观存在，本土及国际同行竞争格局成熟。国内建筑与工程咨询企业布局越南市场，需立足自身专业优势，依托本地化合作稳步拓展，平衡发展机遇与经营风险，依托跨境基建合作持续深化东盟市场布局。