友康设计院陆人伟以《存量空间的价值重构与可持续运营——从空间改造到城市价值再生》为题，从6个维度系统拆解了城市更新的底层逻辑与行业机遇。

汇报指出，城市更新的兴起植根于3重深层变迁：中国城市化率已接近68%，传统土地财政的“征地—拆建—卖地—基建—增值”循环已然断裂；产业迁移与收缩使原有开发逻辑难以为继；人口结构的老龄化、少子化与人口分流，以及生活方式的深刻变化，对城市空间提出全新需求。

上图为：主持人友康设计院陆人伟作主题汇报

在重新认识城市更新层面，汇报将其归纳为空间、功能、人口、产业、经济、治理六个层面的系统更新，并梳理了从“城市更新”到“城市再生”再到“城市活化”的三阶段演进——更新聚焦物质空间，再生融入精神文化内涵，活化则强调激活既有资产生命力、以运营为导向。中国语境下的城市更新具有产权复杂、治理多元、周期漫长等特殊性，执行层面呈现“先体检后更新”、从单点项目到片区统筹、从建设到运营三大新特征。

在实施体系上，城市更新遵循“专项统筹规划—片区策划—项目实施方案”三层架构。价值管理方面，汇报提出核心公式：更新后预期总收益须大于原物业现状价值加更新成本，价值构成涵盖经济、生态、社会、文化四个维度。最后，汇报研判咨询行业应向全过程咨询与全周期价值管理转型，服务价值链从传统技术服务上移至综合策划、城市运营与价值管理，重点发力城市体检、片区策划、投融资咨询及长期运营资产管理。

市场经营部罗琛以《蓝金寻梦：城市更新案例分享——从旧改到区域的有机更新深度拆解》为题，深度剖析了两大标杆案例，并提炼出可复用的投融资模式。

北京劲松小区是全国首个社会资本参与老旧小区改造的成功案例。愿景集团于2018年投入3000万元，换取小区空间资产20年运营权，占总投入的45%。其模式核心在于“2条收入曲线”：一是向政府提供全过程综合解决方案获取服务费，二是持有商业与住宅空间的长期运营权。通过便民服务业态导入、物业服务费从0.43元/㎡/月提至1.18元/㎡/月、物业费上缴率达74%，劲松项目于2024年基本实现现金流盈亏平衡，从1.0的社会资本进场迭代至2.0的完整社区建设，再到3.0的拆墙并院、社街一体与片区经营。

上图为：市场经营部罗琛作主题汇报

重庆民主村片区更新则展示了片区统筹的更大格局。项目占地580亩，总建筑面积79万㎡，采用“留、改、拆、增”多种措施，拆除量仅占总体量17%。通过一二级捆绑开发实现收益自平衡，二期新增产业载体16万㎡、可运营资产合计16.75万㎡、新增停车位2400个，从“改造项目”转变为“资产持有”。汇报最后提炼出4大机制：结构化组合投资、适度拆建创造增量、统筹搭配平衡性资源、强实施主体保障推进，核心要义可概括为“民生归民生，保障归保障，市场归市场”。从劲松的单点突围到民主村的片区统筹，两大案例为建经咨询理解城市更新的商业模式与投融资逻辑提供了鲜活样本。

航行情报环节搭建了城市更新的宏观认知框架，四位同事及专家的专业汇报则从设计、经济、技术、运营四个维度，将宏大命题转化为可操作的方法与可验证的实践。

友康设计院陈晗围绕设计主题，以《城市更新，缝缝补补——以上海国家会计学院第三餐厅改造及武康路119号办公楼改造项目为例》为题，分享了2个亲历项目的实操经验与思考。

上海国家会计学院第三餐厅建成于2006年，改造面积3042㎡。方案阶段锁定三大痛点：一二层通高空间声聚焦导致噪音恶性循环，现场踏勘发现最大噪音源实为前厅人工收盘的撞击声；一层改为自助餐、二层保留窗口打餐后两层人群需严格分流但缺乏独立入口；招生扩大需增加座位与提升品质之间存在矛盾。针对上述痛点，设计团队采取四项对策：二层挑台加设玻璃隔断以隔音锁冷；餐盘回收后移至后厨，采用传送带式自动回收从源头消音；墙面满铺穿孔铝板、地面采用橡胶地板、顶部增设穿孔石膏板吸音；加建室外楼梯与电梯平台打造二层独立公共入口。同时联合厨房顾问将餐厨比从约1:1压缩至0.75-0.8，新增座位44个。方案最终按期完成。

上图为：友康设计院陈晗作主题汇报

武康路119号办公楼始建于1933年，由巴马丹拿建筑事务所设计，改造面积985㎡。项目核心难点为结构老化严重，结构加固费用占总造价约50%，部分隐患直至拆除施工才暴露。设计团队2位结构工程师赴现场不下20次，与施工单位即时沟通加固方案，最终完全按原定节点推进。该项目在商务模式上实现硬装与软装合同分开签订、设计团队独立完成整套软装设计两大进步。

汇报总结道，城市更新是城市化发展的必然阶段，每栋建筑的约束与痛点各不相同，唯有主动挖掘问题、提前预判风险、多准备备选方案，方能应对层出不穷的现场突发状况。两个项目从设计实践层面印证了城市更新“缝缝补补”的独特逻辑——它不是在白纸上创作，而是在既有约束中寻找最优解，为建经咨询参与城市更新设计服务积累了宝贵的一线经验。

杭州分公司张子韬围绕经济主题，以《运营前置与价值捕获——存量更新自我造血机制与多元投融资路径设计》为题，系统阐述了存量项目如何摆脱财政依赖、实现自我造血。

汇报直指当前存量更新的三大困境：重建设轻运营，改造完成即终点，长期依赖财政输血；空间与运营价值错配，“修得漂亮却没人用”；传统投融资路径失效，卖地算账逻辑难以为继。核心命题在于通过运营前置加价值捕获，构建可持续的自我造血闭环。

运营前置的本质是将运营逻辑从项目末端移至策划起点，从“建好房子再找租户”转变为“为未来的租户设计房子”，从源头规避建设与运营“两张皮”。价值捕获则构建了经济、社会、生态、文化四维复合价值体系，通过价值识别、价值创造、价值捕获3步法，形成“投入—运营—收益—再投入”的良性循环。

汇报以杭州2个本地案例佐证：老杭罐厂更新项目（皇冠1958）在规划阶段即引入专业运营团队，将非标商业、体验社交、文创展示的业态需求反向嵌入保护改造方案，从需要财政维护的保护建筑变为持续增值的经营性资产；定海留用地改造项目将老旧建材市场转型为智能出行综合体，社会资本提前参与投入、改造前即锁定主力业态，村集体以资产入股共享长期分红，实现多方共赢。

自我造血闭环包含四步：片区诊断先行、运营前置嵌入、空间改造落地、收益回流反哺。多元投融资路径涵盖政府端资金、平台公司、社会资本及创新金融工具4类。汇报最后指出，咨询业务须从“算工程账”转向“算全周期价值账”，服务边界向前延伸至片区策划与投融资设计，向后覆盖长期运营算账能力。这一转变为建经咨询拓展城市更新经济咨询业务明确了能力建设方向。

北京分公司蔺杉渠围绕技术主题，以《造价视角下城市更新项目多方利益风险防控与底线坚守》为题，从工程造价专业视角揭示了城市更新项目的风险防控体系。

汇报开篇即指出，城市更新不仅是空间改造工程，更是利益平衡战、成本风控战与底线坚守战。存量改造具有产权分散、业态复杂、遗留问题多、变更签证频繁四大典型特征，造价工作由此从单纯算量计价升级为贯穿项目全周期的风险防控核心。

第一大风险源头为产权归集。权属界定不清将导致改造范围、补偿标准与施工界面无法精准划定，进而引发前期摸排疏漏、施工阶段突发权属争议、变更签证激增，最终传导为投资超支失控。汇报以某老旧厂区转型文创园为例：厂区内近300㎡自建附属房无正规产权登记，职工与企业方对补偿归属争执不下，若按实测面积全额计入成本将造成约80万元偏差；经联合街道办与产权单位逐户核对历史档案、分类确定计价标准后，为项目节约无效成本约60万元。汇报强调造价应前置介入，配合产权摸排、现场踏勘、明确计价边界、锁定补偿范围。

第二大维度为利益平衡。政府、建设单位、施工企业、原有业主与居民群众5方主体诉求各异，汇报提出依据统一、数据支撑、立场中立、沟通前置4项原则，在各方利益之间守住专业公信力。

第三大维度为财务底线。涵盖投资决策、设计概算、施工图预算、竣工结算4个关键节点的全过程管控。以某老旧小区改造结算为例，施工单位报审拆除量比实测多近20%，且重复计列已含在主体拆除费中的构件清运费，经逐项核对现场记录与施工签证后核减约25万元。

汇报强调，核减不是压价，而是让每一分钱都有依据；造价人员要敢于说不，对突破底线的事项坚决不予确认。从产权归集到利益平衡再到底线坚守，汇报构建了城市更新项目全周期造价风险防控的完整框架，为建经咨询参与此类项目提供了专业方法论。

上海悦山悦海文化旅游发展有限公司董事长黄少阳围绕运营主题，分享了其在城市与乡村文旅运营中的实践经验与运营思考。

悦山悦海以“小而美”为核心运营哲学，主张以小切口撬动大流量，通过情绪价值的极致营造建立用户粘性。西安鼓楼“来哒”城市集合店是其标杆项目：该项目位于西安古城核心区，利用1栋4层小楼的闲置仓库改造。其核心逻辑并非售卖咖啡本身，而是提供“闹中取静”的情绪场景——在回民街的喧嚣之上，打造1个可俯瞰鼓楼的安静露台，稳居西安市大众点评榜前5。

上图为：上海悦山悦海文化旅游发展有限公司董事长黄少阳作主题分享

在乡村运营方面，安庆怀宁"诗乡里"项目利用诗人海子故居的文化IP，将闲置2年的农家乐改造为诗歌文学主题综合体。天柱山脚下的季节性咖啡项目则采用季节性开闭模式降低运营成本。

在与政府合作方面，汇报基于实践经验提出以委托运营模式明确边界、筛选业务、拉准预期的主张。此外，公司还打造了青年文旅微综艺《下一站，安庆》，联动全市100余家文旅单位，全网曝光量超400万，成为安庆文旅年轻化传播的核心IP。从城市集合店到乡村主题空间，从场景营造到内容传播，汇报展示了“小而美”运营模式的多元可能，也为建经咨询理解城市更新的运营端逻辑提供了来自一线的鲜活视角。

沙龙研讨环节围绕城市更新的产业链生态、组织转型、运营本质与资产机会等核心议题展开深入交流，形成5项核心共识。

上图为：沙龙活动现场

与会点评嘉宾对本次沙龙给予高度评价，围绕实践精神与转型自觉发表了深刻见解。嘉宾指出，本次沙龙最动人之处在于“实践”二字——汇报中既有成功案例的经验提炼，也有对项目得失的坦诚反思，而唯有亲身下场做过，才能真正体会一件事的好与坏，听闻与目睹终究不能替代亲历。城市更新是一门实践性极强的学问，书本上的理论与现场的复杂之间存在巨大鸿沟，只有沉下去、做起来，才能获得真正的认知。

嘉宾特别强调，转型的本质是自我革命。从“做了”到“做好”之间存在本质区别，后者需要学习、创新与实践的三重投入，需要一种敢于否定自我、突破舒适区的勇气。嘉宾勉励在座各位对标先进、反求诸己，以态度决定一切，将沙龙中收获的认知转化为实际行动，在各自的岗位上探索城市更新的新方法、新路径。同时，嘉宾期待建经咨询的市场前端资源与专业运营能力深度结合，找到合适的应用场景与欣赏者，共同为城市、为城市里的人创造真实而持久的价值。

上图为：嘉宾点评环节

第六期“新质领航·蓝金梦享”主题沙龙的举办，既是建经咨询对城市更新这一时代命题的积极回应，也是公司战略转型与能力升级的重要布局，其意义可从4个维度加以审视。

国家战略维度层面，城市更新是推进中国式现代化、促进城市高质量发展的重要抓手。当前我国城镇化已进入中后期，大规模增量建设趋于尾声，存量提质改造成为城市发展的主旋律。国家层面持续出台政策推动城市更新行动，从老旧小区改造到完整社区建设，从历史文化保护到城市韧性提升，城市更新承载着扩大内需、改善民生、传承文化、提升治理等多重战略目标。建经咨询以沙龙为载体汇聚智慧、研判趋势，正是对国家战略的主动呼应。

企业转型维度层面，城市更新为工程咨询行业开辟了全新增长曲线。传统造价咨询、招标代理等业务面临同质化竞争与增长瓶颈，而城市更新项目天然具有全周期、多专业、强协同的特征，要求咨询机构从单一工程服务向全过程咨询与全周期价值管理升级。本次沙龙覆盖多个维度，恰恰勾勒出建经咨询未来业务拓展的全景图——向前延伸至城市体检与片区策划，向中强化造价风控与投融资设计，向后覆盖长期运营算账与资产管理。

人才培养维度层面，沙龙是建经咨询打造学习型组织、培育复合型人才的重要平台。城市更新的复杂性远超传统新建项目，要求从业者具备跨学科知识结构与系统性思维。通过“领航汇报+专业拆解+互动研讨”的沙龙模式，员工得以在思想碰撞中拓宽视野、在案例研习中积累方法、在跨界交流中激发创新。“无研究不咨询”理念，更将研究能力确立为咨询人的核心素养。

客户价值维度层面，深度研究与跨界整合能力最终将转化为为客户创造价值的硬实力。无论是政府部门的片区统筹与资产盘活需求，还是平台公司的投融资平衡与运营提升需求，抑或是社会资本的投资决策与风险防控需求，建经咨询都能凭借在城市更新领域的系统积累，提供从诊断、策划、设计、造价到运营的一体化解决方案，帮助客户在存量时代实现资产价值的最大化与可持续增长。

上图为：沙龙活动现场